🏠 房贷计算器
等额本息 / 等额本金 · 还款计划表 · 利息对比图表
等额本息 / 等额本金 · 还款计划表 · 利息对比图表
想查看某次查询的完整结果？点击以下记录即可打开对应结果页（含详细解读与常见问题）。
等额本息每月还款额固定，前期还息多、后期还本多，总利息较多但月供压力稳定；等额本金每月还本金固定，月供逐月递减，总利息较少但前期月供较高。
商业贷款利率以贷款合同约定的LPR加基点为准，目前首套约4.0%-4.2%，二套约4.5%-4.9%；公积金贷款利率首套2.85%，二套3.325%。本工具可自定义利率。
若计划长期持有贷款，等额本金总利息更少更划算；若前期现金流紧张，选等额本息压力更小。提前还款时等额本金已还本金更多，相对更省。
LPR下行周期选浮动利率更划算，LPR上行周期选固定利率更稳。建议贷款期限较短选固定，期限较长（20年以上）选浮动。
以首套利率4.1%为例：等额本息月供约4832元，30年总利息约73.9万；等额本金首月约6194元，此后每月递减，总利息约61.7万。具体以本工具实时计算结果为准。
公积金利率明显更低（首套2.85% vs 商业约4.1%），同样100万30年，公积金总利息约49万，商业贷款约74万，能省25万左右。建议优先用满公积金额度，差额部分用商业贷款补足，即组合贷。
不一定。年限长月供压力小，但总利息高；年限短总利息少但月供压力大。若你有稳定投资渠道且收益率高于房贷利率，可选择长年限并用资金理财；否则建议尽量缩短年限。
目前首套房商业贷款约4.0%-4.2%，二套房约4.5%-4.9%，公积金首套2.85%、二套3.325%。二套房首付比例和利率通常更高，部分地区还有认房又认贷政策。
自从2019年房贷利率挂钩LPR（贷款市场报价利率）后，你的实际房贷利率 = 5年期以上LPR + 银行加点。LPR每月20日公布，由18家报价银行加权平均得出。
加点数值在贷款合同签订时固定，可正可负。比如某银行报价LPR+30个基点，即LPR+0.30%。
| 贷款类型 | 当前参考利率 | 加点说明 |
|---|---|---|
| 首套商业贷款 | 4.0%-4.2% | 多数城市LPR+0~20BP |
| 二套商业贷款 | 4.5%-4.9% | 多数城市LPR+30~60BP |
| 公积金首套 | 2.85% | 政策固定 |
| 公积金二套 | 3.325% | 上浮10% |
核心在于"还本速度"不同。等额本息前期主要在还利息，本金还得很慢；等额本金从第一期就按固定金额还本，本金下降快，剩余计息基数小，总利息自然更少。
以100万30年4.1%为例：等额本息前5年累计还本仅约8.3万，而等额本金前5年已还本约16.7万，差距非常明显。
贷款年限直接决定月供和总利息的平衡。30年月供压力最小但利息最高，10年月供压力大但利息最少。
一般建议：刚需自住、现金流紧张的选20-30年；改善型、收入较高的选10-15年；有提前还款计划的可选25-30年并择机提前还。
小提示：月供占家庭月收入的比重建议控制在30%-50%以内，避免影响生活质量。
| 贷款年限 | 利率3.5% | 利率4.0% | 利率4.1% | 利率4.5% | 利率5.0% |
|---|---|---|---|---|---|
| 10年(120期) | 9889元 | 10125元 | 10161元 | 10364元 | 10607元 |
| 15年(180期) | 7150元 | 7397元 | 7430元 | 7649元 | 7908元 |
| 20年(240期) | 5800元 | 6060元 | 6096元 | 6327元 | 6600元 |
| 25年(300期) | 5006元 | 5278元 | 5317元 | 5560元 | 5846元 |
| 30年(360期) | 4490元 | 4774元 | 4832元 | 5067元 | 5368元 |
| 利率 | 等额本息总利息 | 等额本金总利息 | 差额 | 推荐 |
|---|---|---|---|---|
| 3.5% | 61.7万 | 52.6万 | 约9.1万 | 等额本金更省 |
| 4.1% | 73.9万 | 61.7万 | 约12.2万 | 等额本金更省 |
| 4.5% | 82.4万 | 67.7万 | 约14.7万 | 等额本金更省 |
| 5.0% | 93.3万 | 75.2万 | 约18.1万 | 等额本金更省 |
1. 输入贷款总额（元），例如100万填1000000。
2. 选择贷款年限（常见20年或30年）。
3. 输入年利率（商业贷约4.0%-4.5%，公积金2.85%）。
4. 选择还款方式（等额本息/等额本金）。
5. 点击"开始计算"，查看月供、总利息、还款计划表。
等额本息月供 = 本金 × [月利率 × (1+月利率)^期数] ÷ [(1+月利率)^期数 - 1]
等额本金首月 = (本金 ÷ 期数) + 本金 × 月利率
等额本金每月递减 = (本金 ÷ 期数) × 月利率
· 本工具计算结果仅供参考，实际以银行审批为准。
· 商业贷款利率采用LPR加点模式，每年1月1日调整。
· 公积金贷款额度有上限，各城市不同。