「房贷展期」最坑的地方在于：你以为自己懂了，一动手就发现哪儿都不对。这篇就是写给那种"看了很多还是不会算"的人。
先把「房贷展期」是什么说清楚
等额本息每月还款额固定，前期利息占大头、本金还得少；等额本金每月本金固定、利息递减，前期月供高、越还越轻。同样金额和年限，等额本金总利息更少，但前期压力大。月供公式(等额本息)：本金×月利率×(1+月利率)^期数÷((1+月利率)^期数-1)。决策要算总账，别被某一期的数字迷惑。利率差0.1%，拉到20年30年能差出好几万，这不是吓唬人。
背后的算法是这样的
现在房贷利率挂钩LPR，实际利率=LPR+加点。加点签了就不变，LPR每年重定价一次(通常1月1日或贷款发放日)。LPR降了你跟着降，涨了也得多还。100万30年利率4.0%，等额本息月供约4774元、总利息约71.8万；等额本金首月约5556元、总利息约60.2万。"保本高收益"基本都是骗局，年化超8%就要警惕，超15%基本是庞氏。提前还款违约金各机构政策不同，签字前逐条问清。
真实场景演示
提前还款选缩期(缩短年限)省的利息更多，因为利息按时间算；选缩额(月供减少)能立刻减负。一般满1年免违约金，1年内提前还有2%-5%违约金。算出来的数和自己预期差太多，先怀疑输入口径，别急着怀疑公式。通货膨胀会吃掉存款购买力，光存钱不动等于在亏。
几个要注意的地方
把这几点贴在屏幕上盯着，算的时候随时对：
- 加点签了合同就终身不变，LPR能变加点不能变，这是判断利率走势的关键
- 等额本息前期还的几乎都是利息，想提前还款就趁早，过了1/3期限意义就不大了
- 重定价日一般每年1月1日或贷款发放日，LPR降了要等这一天才生效
- 满1年提前还款通常免违约金，1年内收剩余本金2%-5%，先打电话问清
最后啰嗦一句：「房贷展期」这种事儿，谁跟你说"绝对"都要留个心眼。自己会算，才不会被忽悠。
合同里写的才是真的，业务员口头承诺没写进去都不算数。提前还款违约金各机构政策不同，签字前逐条问清。算账要把利息、手续费、保险费全部加总，只看一项必然漏算。复利这东西，短期看不出啥，时间一长差距能吓你一跳。同样的钱，时间维度不同结果差很多，财务计算永远绕不开"期限"这个变量。算出来的数和自己预期差太多，先怀疑输入口径，别急着怀疑公式。所谓"零利率""免息"，利息多半折进了手续费或商品定价里，没有真免费。"保本高收益"基本都是骗局，年化超8%就要警惕，超15%基本是庞氏。
常见问题
【等额本息和等额本金哪个划算？】总利息等额本金更少，但前期月供高10%-15%。收入稳、不想前期紧选等额本息；想少付利息且扛得住高月供选等额本金。
【提前还款选缩期还是缩额？】缩期省利息更多(利息按时间算)，缩额能立刻减月供。想省钱选缩期，想减负选缩额。满1年一般免违约金。
【100万房贷30年月供多少？】利率4.0%算，等额本息月供约4774元、总利息约71.8万；等额本金首月约5556元逐月递减、总利息约60.2万。利率每变0.1%，月供差约50元。
【LPR降了月供会立刻变吗？】不会。房贷利率按年重定价，一般每年1月1日或贷款发放日按最新LPR调整，LPR降了要等下一个重定价日才享受。
