为什么「房贷」总让人犯嘀咕？我琢磨过一阵，发现根子在于大多数人没分清"口径"和"算法"，混在一起自然算不对。
动手前先准备这些
等额本息每月还款额固定，前期利息占大头、本金还得少；等额本金每月本金固定、利息递减，前期月供高、越还越轻。同样金额和年限，等额本金总利息更少，但前期压力大。月供公式(等额本息)：本金×月利率×(1+月利率)^期数÷((1+月利率)^期数-1)。"保本高收益"基本都是骗局，年化超8%就要警惕，超15%基本是庞氏。别只盯着月供看，总利息才是大头，银行最爱让你盯月供。
开始正式操作
现在房贷利率挂钩LPR，实际利率=LPR+加点。加点签了就不变，LPR每年重定价一次(通常1月1日或贷款发放日)。LPR降了你跟着降，涨了也得多还。100万30年利率4.0%，等额本息月供约4774元、总利息约71.8万；等额本金首月约5556元、总利息约60.2万。合同里写的才是真的，业务员口头承诺没写进去都不算数。通货膨胀会吃掉存款购买力，光存钱不动等于在亏。
走个完整流程
提前还款选缩期(缩短年限)省的利息更多，因为利息按时间算；选缩额(月供减少)能立刻减负。一般满1年免违约金，1年内提前还有2%-5%违约金。同样的金额和期限，还款方式不同总利息能差出十几万，别想当然。同样的钱，时间维度不同结果差很多，财务计算永远绕不开"期限"这个变量。
具体怎么做
别被吓住，真正要做的就这几步：
- 第一步：查清贷款类型(商贷/公积金/组合贷)、本金余额、剩余期限、当前执行利率
- 第二步：确认利率挂钩方式：LPR浮动还是固定，加点是多少，重定价日是哪天
- 第三步：用等额本息公式算月供：本金×月利率×(1+月利率)^期数÷((1+月利率)^期数-1)
- 第四步：横向对比等额本金首月月供和总利息，结合自己现金流判断哪个更合适
- 第五步：若考虑提前还款，分别算缩期和缩额两种方案省的利息差额
几个要注意的地方
下面这几条比正文还重要，别跳过：
- 加点签了合同就终身不变，LPR能变加点不能变，这是判断利率走势的关键
- 等额本息前期还的几乎都是利息，想提前还款就趁早，过了1/3期限意义就不大了
- 重定价日一般每年1月1日或贷款发放日，LPR降了要等这一天才生效
- 满1年提前还款通常免违约金，1年内收剩余本金2%-5%，先打电话问清
我讲的不一定全对，但至少是经过实测的路子。你算出来要是和我说的不一样，欢迎来拍砖。
常见问题
【等额本息和等额本金哪个划算？】总利息等额本金更少，但前期月供高10%-15%。收入稳、不想前期紧选等额本息；想少付利息且扛得住高月供选等额本金。
【LPR降了月供会立刻变吗？】不会。房贷利率按年重定价，一般每年1月1日或贷款发放日按最新LPR调整，LPR降了要等下一个重定价日才享受。
【100万房贷30年月供多少？】利率4.0%算，等额本息月供约4774元、总利息约71.8万；等额本金首月约5556元逐月递减、总利息约60.2万。利率每变0.1%，月供差约50元。
【提前还款选缩期还是缩额？】缩期省利息更多(利息按时间算)，缩额能立刻减月供。想省钱选缩期，想减负选缩额。满1年一般免违约金。
