办房贷时银行报个月供数，很多人就信了，根本没弄清这数怎么来的。其实房贷利率不是一个固定值，是LPR加减基点拼出来的，月供又跟着利率和还款方式走。搞懂这两层，你就能自己核银行算得对不对，也能判断提前还款到底划不划算。
房贷利率的构成：LPR加基点
现在国内房贷利率基本都锚定LPR，也就是贷款市场报价利率。LPR分一年期和五年期两档，房贷用的是五年期以上那档，每月20号公布一次。你的实际利率等于五年期LPR加上或减去一个基点数。一个基点是万分之一，写成小数0.0001，也就是0.01%。
举个例子，五年期LPR是3.6%，银行给你减40个基点，那你的利率就是3.6%减0.4%等于3.2%。基点可正可负，各地首套二套的下限不一样，2024年不少城市首套直接干到LPR减四五十个基点。签合同那天定的基点整个贷款期不变，但LPR这块会跟着重新定价周期变。重新定价周期一般一年一次，到日子按最新LPR重算。
这里有个坑：合同里写的利率是签订时的，不是一辈子的。LPR降了月供跟着降，涨了你也得多掏。所以看利率别只看当下那个数，得估下自己能扛LPR涨到多少。我见过有人只盯眼前3字头，没算LPR上行1个百分点月供会多出几百，等到真涨了才慌。
等额本息月供公式与拆解
等额本息是主流还法，特点是每月月供一样，但前期利息占大头、本金占小头。月供公式是：月供等于贷款本金乘月利率乘括号1加月利率的n次方，再除以括号1加月利率的n次方减1。月利率是年利率除12，n是总月数。
拿100万贷30年、年利率4.0%来算。月利率4.0%除12约0.003333，总月数360。1加月利率的360次方约3.3135。代入公式：月供等于1000000乘0.003333乘3.3135再除以2.3135，约4774元。每月还4774，还满360期，总还款约171.86万，减去本金100万，总利息约71.86万。
这数能反推核对。第1个月利息是100万乘0.003333约3333元，那本金只还了4774减3333等于1441元。到第120个月也就是第10年末，剩余本金还有约78万，而不是很多人以为的还了三分之一。这就是等额本息前期还本金慢的真相，也是为什么前几年提前还款最划算。
等额本金怎么算
等额本金算法更直白：每月还的本金固定，等于本金除月数，利息按剩余本金算。同样100万30年利率4.0%，每月本金1000000除360约2778元。首月利息100万乘0.003333约3333元，首月月供2778加3333约6111元。之后每月本金不变，利息随剩余本金递减，月供逐月少约9.26元。总利息比等额本息少，约60.2万，但前期月供压力大。
选哪种看现金流。等额本息前期轻松、总利息多；等额本金前期重、总利息少。收入预期涨选本息，想省利息扛得住前期选本金。别光听中介推荐，自己套公式比一比。
利率变动后月供怎么调
重新定价那天，银行按新LPR加你的基点算新利率，再用剩余本金和剩余期数套等额本息公式重算月供。比如还了5年剩92.5万、剩300期，原利率4.0%，新利率降到3.6%，新利率下新月供约4600出头，每月少还一百多。这个数银行会通知，你也可以自己套公式验，别全信系统。
常见问题
【LPR降了为什么我的月供没立刻降？】因为有个重新定价周期，一般一年一次，按合同约定那一天才调。没到日子，再降也不影响你。到日子才按当时最新LPR重算。
【基点会变吗？】不会。基点签合同时定，一辈子跟着这笔贷款。LPR可变，基点不变。所以基点高的话想降只能靠LPR降，或提前还部分本金。
【怎么算提前还款省多少利息？】省的是剩余本金未来要产生的利息。套等额本息公式算提前还后剩余本金、剩余期数下的新总利息，和原方案比，差值就是省的。越早还省越多，因为本金基数大。
【固定利率和LPR浮动选哪个？】看自己对利率走势的判断和风险承受力。LPR浮动跟着市场走，降了省、涨了多付；固定利率锁死，图个稳。国内现在主流是LPR浮动。
