上周帮表哥算「等额本息转等额本金」，他拿着银行App的数字看了半天没说话。我接过来一查，发现他压根没搞清几个关键变量，结果自然对不上。
从基础说起
等额本息每月还款额固定，前期利息占大头、本金还得少；等额本金每月本金固定、利息递减，前期月供高、越还越轻。同样金额和年限，等额本金总利息更少，但前期压力大。月供公式(等额本息)：本金×月利率×(1+月利率)^期数÷((1+月利率)^期数-1)。通货膨胀会吃掉存款购买力，光存钱不动等于在亏。算出来的数和自己预期差太多，先怀疑输入口径，别急着怀疑公式。
关键细节
现在房贷利率挂钩LPR，实际利率=LPR+加点。加点签了就不变，LPR每年重定价一次(通常1月1日或贷款发放日)。LPR降了你跟着降，涨了也得多还。100万30年利率4.0%，等额本息月供约4774元、总利息约71.8万；等额本金首月约5556元、总利息约60.2万。别只盯着月供看，总利息才是大头，银行最爱让你盯月供。"保本高收益"基本都是骗局，年化超8%就要警惕，超15%基本是庞氏。
落到实际场景
提前还款选缩期(缩短年限)省的利息更多，因为利息按时间算；选缩额(月供减少)能立刻减负。一般满1年免违约金，1年内提前还有2%-5%违约金。算之前先把利率口径统一，年化和月费率不能直接比。合同里写的才是真的，业务员口头承诺没写进去都不算数。
最后补充几点
先把概念理清。等额本息转等额本金涉及的几个关键变量——金额、利率、期限，三者互相影响。金额越多、利率越高、期限越长，最终收益或成本越大，但关系不是简单相加，有公式和规则约束，搞错一个数结果差很多。决策要算总账，别被某一期的数字迷惑。算账要把利息、手续费、保险费全部加总，只看一项必然漏算。
几个要注意的地方
下面这几条比正文还重要，别跳过：
- 加点签了合同就终身不变，LPR能变加点不能变，这是判断利率走势的关键
- 等额本息前期还的几乎都是利息，想提前还款就趁早，过了1/3期限意义就不大了
- 重定价日一般每年1月1日或贷款发放日，LPR降了要等这一天才生效
- 满1年提前还款通常免违约金，1年内收剩余本金2%-5%，先打电话问清
今天就到这。下次再有人问你「等额本息转等额本金」，你直接把这篇甩给他，保准他觉得你是行家。
常见问题
【100万房贷30年月供多少？】利率4.0%算，等额本息月供约4774元、总利息约71.8万；等额本金首月约5556元逐月递减、总利息约60.2万。利率每变0.1%，月供差约50元。
【提前还款选缩期还是缩额？】缩期省利息更多(利息按时间算)，缩额能立刻减月供。想省钱选缩期，想减负选缩额。满1年一般免违约金。
【等额本息和等额本金哪个划算？】总利息等额本金更少，但前期月供高10%-15%。收入稳、不想前期紧选等额本息；想少付利息且扛得住高月供选等额本金。
【LPR降了月供会立刻变吗？】不会。房贷利率按年重定价，一般每年1月1日或贷款发放日按最新LPR调整，LPR降了要等下一个重定价日才享受。
